韩世同：银保监会称房贷政策整体没变

楼市日日谈

2020年3月20日（第325期）

话题概要

针对近期部分地方出现的房贷政策调整一事，银保监会首席风险官肖远企3月17日表示：目前房贷政策整体没有变化，个别地方和银行作出的首付比例和贷款利率的调整都在政策允许的范围内。只要保持在总体房贷政策的范围内，每个地方都可以按照“一城一策”的原则进行调整。目前看，地方和银行的房贷政策调整都没有突破总体政策要求。 

楼市观察家韩世同

任凭世界风云变幻，我自岿然不动。似乎我国顶层领导和银保监会对美元利率一降到底和美股10天内四次熔断以及石油暴跌等已经酿成全球金融危机，有些无动于衷。是胸有成竹，还是感受不到全球金融危机将会对中国经济带来灾难性的冲击和影响？其实，在疫情前国家层面就已经在研究布置逆周期调节的措施。反而，疫情当前，特别是国际金融形势瞬息万变，国家层面的应激、应对、应变等等反应似乎还不如当初对疫情的反应。这真是令人有些始料不及，当然也真是没有必要“咸吃萝卜、淡操心”。天塌下来也还有大把“高人”来顶着，我们其实没有必要太过操心。

今日房产日前报道《关于房贷，银保监会重要表态》，针对近期部分地方出现的房贷政策调整一事，银保监会首席风险官肖远企3月17日表示：目前房贷政策整体没有变化，个别地方和银行作出的首付比例和贷款利率的调整都在政策允许的范围内。只要保持在总体房贷政策的范围内，每个地方都可以按照“一城一策”的原则进行调整。目前看，地方和银行的房贷政策调整都没有突破总体政策要求。 

但此前，多地传出房贷政策调整的消息，却有的被叫停，有的没有被叫停。如广东省东莞市，公积金最长贷款期限统一设定为30年，且可贷额度上浮，首套房最高贷款额度120万元、二套房最高贷款额度80万元，广西省南宁市允许公积金购买二套房。此外，浙商银行向各分支机构下发通知，对于“非限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例下限从原来的三成调降至二成。这几个房贷调整就没有被叫停，估计是没有涉及到按揭首付下调的政策底线。

而河南省驻马店市，公积金缴存职工，首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。后被省政府约谈，新政从其官网下架。广州优化商服类物业调控政策给商务公寓类销售松绑的政策也被叫停了。据今日房产报道《限购松绑新政，48小时下架》，济南先行区发布“更正声明”，3月15日发布的“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束”政策，表述不准确，予以更正。限购松绑新政，不到48小时下架。近期类似这样的“松绑一日游”现象，已经不止一次。估计都是因为涉嫌突破了限购限贷的政策底线。

另据中国房地产报报道《焦点 | 多地暗调房贷被紧急撤销后 银保监会回应“政策整体未变 一些调整在允许范围内”》， 3月10日，市场又传出“湖州银行下调个人首套房及二套房最低首付比例，其中首套房由最低30%下调至最低20%，二套房由最低40%下调至最低30%”的消息。这个消息在当日晚间被湖州银行通过官方微信公众号辟谣：“近期我行个人住房信贷政策没有调整和改变，我们将坚持‘房子是用来住的不是用来炒的’定位，支持居民合理住房贷款需求，坚决维护房地产市场平稳健康发展。” 3月12日，陕西宝鸡市人民政府发布稳企业稳民生稳发展若干措施，提出“各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策”。但在发布的当天，该文件的链接就在宝鸡市政府网站消失。

然而，近期又有一大批新政袭来，而且几乎都很顺利，没有被叫停。据黄大大楼市报道《一降再降！天津广州佛山连续出手，限购松绑！济南后悔莫及……》，该报道称：地方政府频频“做实验”，证明了一个真理： 放宽人才政策，才是解锁“限购松绑”的正确姿势。 打着“绿色建筑”名义的济南，“楼市新政”才维持不到两天，就被撤回了！

另一边，天津、广州、佛山连续出手！购房门槛一降再降。 天津把中专毕业生落户的年限，从3年降到了1年。 佛山宣布，把限购区买房的学历要求，从本科下降为中专、大专学历。 这还不是最牛的。广州的操作，才让人瞠目结舌。 广州的白云区给钟落潭等四个镇“定向松绑”，规定该区的大专、中职技校连续学习1年以上，就可以在这四个镇获得“户籍居民待遇”。 钟落潭是什么地方？号称广州“第二大学城”，高职技校遍布，可容纳整整10万师生。 房住不炒的高压，已经把地方政府的想象力，逼出了天际。这样的“骚操作”，肯定会被更多的城市效仿。

报道称，广州这些天的一系列楼市松绑动作，属于“小步快跑”。 “取消限商一日游”后，3月17日，广州的白云区，借助“人才引进”的名义，给四个镇松了绑。白云区是广州市11个城区之一，行政管辖有4个镇18个街道，是广州市中心城区中面积最大、常住人口最多的一个区。

该报道最后总结道：“人才”这一招可谓屡试不爽。 至此，白云区也成为继花都、南沙、黄埔之后，广州第4个放松“人才购房”限制的区。 但这几个片区，最值得上车的还是黄埔，产业初具雏形，人口吸引力强，增值空间是几个新区里最大的。 最后，这些城市的“实验”结果，也证明了人才政策，才是“限购松绑”手段中最不容易出差错的一种——平衡是一种艺术，尺度很关键。只不过，对投资者来说，越是政府下场救市的时候，越是需要擦亮眼睛，审视其真正价值。 你觉得呢？

分析点评：以前有句话很流行，叫做“上有政策，下有对策。”好像广东南番顺还有句顺口溜：“绿灯抢着走、黄灯闯着走、红灯绕着走”。现在这些老黄历可能有些行不通了，现在不仅是要“上有政策，下有对策”，还要“上无政策，下也要有对策”；不仅要“绿灯抢着走、黄灯闯着走、红灯绕着走”，而且还要“什么灯都没有，也要试着走”。试得好就通过了，试得不好就被叫停了。现在的确是直接放松限购限贷很容易被叫停的，而间接放松的新政，如人才新政、户籍新政看来被叫停的机率则比较低。

其实，中央政府与地方政府完全没有必要玩这种“猫抓老鼠”或“打地鼠”的游戏，比较容易误事。倒不如，定期或不定期发布一些政策调整指引，哪些政策可以放松，哪些政策不可以放松；哪些领域可以因城施策，甚至因区施策，哪些领域是不可以的，不至于太过盲目和混乱。之前，我一直希望国家可以利用松绑限购限贷来起到一定活跃经济和救市或托市的功能和作用，但应该在金融大规模放水之前。现在即使一下放开也不一定还能起到救市或托市的作用了，而且由于金融放水太多再度推高房价的可能性也是存在的，当然如此之大和罕见的全球金融危机下，这种可能性还有多大也是个问题。

但当前中国房价和债市的泡沫被金融危机击穿的可能性和概率则是极大的。2008年美国次债危机几乎与中国没有多少关系，中国的楼市和股市都跌得不清不楚，需要用4万亿来救市。这一次全球金融危机的当量绝对不可小觑，美股和全球股市的暴跌已经灭失了多少市值，我在网上看到最大数值是金融界3月13日发布的开年73天全球股市市值蒸发近200万亿，估计是折成人民币的；而3天前日媒报道全球股市一周蒸发10万亿美元；2天前德意志银行称过去3周全球股市市值蒸发了20万亿美元。总之，目前已经蒸发的股市市值是一个天文数字了，如果近期股市不能大幅回升，估计就会对全球经济和金融带来巨大的冲击和影响。大家的确要打醒十二分精神，做好充分的应对和准备。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润嘉御豪庭

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